I Borgarting lagmannsrett 19-135154ASD-BORG/02 ble det den 27. januar i år avsagt dom i en sak om gyldigheten av rekkefølgekrav fastsatt i reguleringsplan og utbyggingsavtaler som ledd i gjennomføring av disse rekkefølgekravene. Saken sto mellom to av Entra Eiendom ASA sine prosjektselskaper, Tullinkvartalet AS og Universitetsgaten 7 AS, mot Oslo kommune. Organisasjonen Norsk Eiendom var i tillegg partshjelper for saksøker. Dommens resultat ble umiddelbart etter kunngjøring kalt en «muliggjøring for myndighetsmisbruk» i media, ikke minst av partshjelper Norsk Eiendom, men er egentlig resultatet så overraskende?

Kort om hva saken handlet om

I reguleringsplan for Tullinkvartalet i Oslo sentrum er det fastsatt rekkefølgebestemmelser om tiltak utenfor planområdet. En av disse bestemmelsene sa at før det igangsettingstillatelse ble gitt til ny bebyggelse i kvartalet skulle en gatestrekning med trikkespor forbi kvartalet og sykkelløsning på en strekning som starter ca. ett minutts sykling fra kvartalet, være «tilstrekkelig etablert» (sikret opparbeidet) i henhold til pbl. § 12-7 nr. 10. De to tiltakene omtales i fortsettelsen som henholdsvis «gate- og trikketiltaket» og «sykkeltiltaket».

I forbindelse med utbyggingen av deler av kvartalet ble det i 2017 inngått to utbyggingsavtaler, der Tullinkvartalet AS og Universitetsgaten 7 AS forpliktet seg til å betale til sammen ca. 27,3 millioner kroner i kontantbidrag til de to tiltakene. Partene var uenige om utbyggingsavtalenes lovlighet når det gjaldt kontantbidragene. For å få fortgang i utbyggingen valgte selskapene likevel å inngå utbyggingsavtalene, men med en felles forståelse om at det var uenighet om rekkefølgekravenes gyldighet. De to selskapene tok deretter ut søksmål der de krevde å få tilbakebetalt det innbetalte beløpet, med tillegg av forsinkelsesrente.

Da saken gikk for Oslo tingrett i førsteinstans ble utbyggingsavtalen kjent delvis ugyldig for det som gjaldt bestemmelsen om «gate- og trikketiltaket» og «sykkeltiltaket». Oslo kommune ble som følge av dette dømt til å betale tilbake det kontantbidrag som gjaldt dette forhold.

De rettslige utgangspunkt i saken

Saken reiser flere interessante problemstillinger, men det sentrale spørsmålet for lagmannsretten var i bunn og grunn følgende;

1. Er rekkefølgekrav utenfor tiltakshavers planområde gyldig, jfr. pbl § 12-7 nr. 10? Altså om det er anledning til å stille rekkefølgekrav som gjelder overordnede infrastrukturtiltak slik som sykkelvei, gater og trikkeskinner?

2. Vil en utbyggingsavtale som har disse rekkefølgekravene som forutsetning for gjennomføring være gyldige, jfr. pbl § 17-3? I dette ligger om utbygger kan pålegges å betale et økonomisk bidrag slik at kravet blir sikret opparbeidet?

For ordens skyld omtaler pbl § 12-7 at i «reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold», og videre i samme bestemmelse nr. 10. at «krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert, …»

Del artikkelen